2013 長 遠 房 屋 策 略 諮 詢 的 回 應

各位委員, 我是香港市民,本人正撰寫一本政策評論書籍。得知貴處正就長遠房屋政策進行諮詢,在本人書中也有相同的討論。雖然本人的書籍仍未出版, 但亦願向貴會提供意見。但本人保留本文的版權以作將來出版之用,故此請貴會不要申報這信件中的意見擁有版權。 在這期間環保署也正在進行諮詢,本人亦會把這意見向環保署提供。 本文亦已在二零一三年十月一日在本人的網頁 ( www.lungtp.com/comments/housing13.html )中刊出。 本人的意見如下。

(1) 我認為郊野公園是市民育樂之地,不可輕視。所以我反對縮小郊野公園範圍。
市民日夜勞苦,為老闆們工作,為香港經濟作出貢獻。他們對香港的貢獻是大的,承受的壓力是高的,但獲取的報酬是小的。
有權勢的人士在假期可以離港渡假散心,但亦應容許未能離港散心的人士有足夠的郊野公園用地去舒緩壓力,以維持情緒和社會穩定,和維持他們的生產力, 使香港不致淪為血汗工廠。
香港居民既需要住房,也需要康樂用地。住房用地與康樂用地不是魚與熊掌的關係,政府不應強迫市民只選取其中的一項。
政府以郊野公園等康樂用地用於建屋只是把一個部門的問題變成另一個部門的問題,而且是更嚴重的問題,但根本上卻沒有減少政府的問題。
郊野公園對香港一般居民與新界原居民同樣重要。政府不應鼓勵本港一些人士以其暫時特權而對長遠策劃進行衝擊,並做成民眾的對立。
所以我認為香港市民的需要的不是在郊野公園建屋,而是加強郊野公園的設施。這是特區政府做得不足夠。

(2) 我反對政府採用『見縫插針』的方式建樓。『見縫插針』是短視的解決問題方法,對建屋的長遠策劃構成長遠而具災難性的破壞。 如政府有『見縫插針』的構思,長遠策劃小組即已無存在的價值,應可予以解散。 我認為官員應認真處理問題,不應玩忽職責做成政府民望的損失。

(3) 就香港人口日益膨脹,建築物漸高,所以我認為興建更高的公屋是無可避免的。
我認為公屋可建至六十到八十層,公屋才不會成為城市中的畦地。
這是整個城市的發展趨勢,但也可解決部份土地供應問題。

(4) 我認為物業是一種資產。市民有餘錢可以購置資產作為投資,沒有餘錢當然沒法投資,也沒有購置房產的理由。
所以我認同政府有協助市民獲得合理居住環境的責任,以反映本港的經濟成就,卻沒有協助市民提高居住質素到高於資助水平的義務, 更沒有無故資助市民購置房產的必要。
政府可向市民提供援助以使其居住環境足以反映本港的經濟成就,但市民如需要更高質量的居住要求,他們應自食其力。
這可減低居屋的需求,也可增加市民在全港、全國就業與投資的靈活度。所以我不贊成重建居屋。
政府也應向市民解釋購置房產後所需負擔的責任,使沒有足夠能力負起維護房屋單位責任的市民減低購置物業的熱忱。
全世界的人普遍都會先考慮其事業成就及所在,然後再就近購置物業以作長久居所。
部份香港市民在未確定終身事業所在前已要求設置長久居所是不設實際的,政府沒有必要滿足其要求。
政府應鼓勵單身年青人與父母融洽相處以減低單身公屋的需要。即使單身年青人真有獨居的需要, 政府也只應供應沒有獨立廚廁的單位以維持其可塑性及上進心。

(5) 我認為合理的居住環境是與本港經濟狀況相配合的簡樸住宅。
政府使用公帑資助市民改善居住環境亦應以此為標準, 不應資助市民構建豪華而『有品味』的居所,以確保公帑使用得其所。市民如追求『有品味』的居所應自行在公開市場購買。

(6) 我認為政府應改善資助房屋的管理,以提高公屋的使用效率,並減少資源浪費。
我相信這類單位為數甚多,遠超出房屋署的報告。 一些超出資助條件的住戶與已被用作儲物的單位理應盡快收回,使該等單位可盡快恢復作合理使用。
如政府應製訂全港物業業主名冊及公屋住客名冊,以便更有效地監管公屋單位的使用。
加強監管的項目包括擁有任何物業業權的市民不應在公屋擁有居住權,在公屋居住名冊內的人士購買任何物業後必須在三個月內遷出, 及在公屋居住名冊內的人士如需要有連續七日不留宿則需要向房署申報和紀錄。公屋住客如每年在該戶內留宿的日數少於某一數量則應遷出。
(7) 我支持政府對擁有兩個物業或以上的人士在再次購買物業時,與及對非本港永久居民或任何機構在購買任何物業時徵收雙倍印花稅。
我認為這印花稅應用於土地再生以供本港市民居住之用,以補償非本地居民及機構因佔用本港稀有的土地資源而使本地居民沒有居所的損失。
所以我認為這雙倍印花稅可正名為土地資源再生徵費,並列為長期政策。
但我也認為對購買第一套住房的本港永久居民應豁免徵收印花稅,以協助他們脫離對公屋的需求。
在市民購置第二套房時亦只徵收原來的印花稅,在購置第三套或以上的房子才徵收雙倍印花稅。
政府利用雙倍印花稅協助及鼓勵公屋居民購置第一套房產以改善居住環境,目的是要能收回其所住的公屋單位,使其他公屋輪候者能盡快上樓。
以後申請公屋的資格亦應逐步調升,使暫時未能接受房屋資助的市民亦可逐步改善居住環境。

(8) 我建議政府善用超過公屋住戶資產限額的公屋住戶多付的房租,以協助市民購買私樓,以代替興建居屋。
如公屋住戶在入息或資產超過限額後即應繳付市值租金或自願繳付更高的租金。
政府可以其多付的租金津貼若干在公屋輪候冊上而仍租住私人樓宇的市民繳付租金,則公屋富戶不會再減低公屋的有效使用,使私樓變成公屋, 而公屋輪候冊上的市民便可即時改善居住環境,或減輕其經濟負擔。

(9) 如公屋富戶有意置業,政府可與之訂下不超過五年的合約,並由富戶自定其願意繳交的租金。這租金不應低於其佔據單位的市值租金。
如該租戶可於合約期內購買私樓,則政府可從雙倍印花稅的收入中撥出款項,對其多付的租金作一對一的資助,以協助其置業。
但資助應以其自願多付出月租的六十倍為上限。 作該戶在五年內共多付出六十萬元租金,則可獲得等額的購樓資助。這供應方法比興建居屋便宜。
但該住戶所購置者必須為其名下的第一項物業。 在這情況下,市民的住宅變成負資產的機會極微。即使市民陷入負資產的危機,政府也應給予擔保,以免被銀行收樓。
這政策也應以量入為出為原則。政府亦可與發展商洽商為該等市民購置物業提供如七折、八折等的折扣優惠。我相信發展商也樂於如此地為市民服務。

(10) 我認為一座公屋容納的居民人數甚多,應自行安排廢物廢水處理,以分散廢物廢水處理的需求,也應配合安老,扶貧,交通和教育的需要。
如一座模範公屋可包含以下的設施:
(a) 地面一層 (G/F) 可用作巴士站,小巴站,的士站,和貨車上落客貨區。這可增加可使用的道路的長度而無需再另行覓地興建新道路。

(b) 地下需要有兩層停車場,供公眾使用。低層停車場還需預留通道連接接鄰街段大廈的低層地庫停車場,以方便管理與營運。 在適當時政府即可取消路邊停車位置,以保持街道上交通暢通。

(c) 停車場下應有一層作垃圾、廢物收集與分類之用,並可作為鄰近大廈的廢物收集中心。 垃圾與廢物在收集後可售給廢物回收商。鄰近大廈所繳付的垃圾費即應由該棟公屋收取以彌補營運經費。 在這安排下,該座公屋的住戶應可免繳垃圾費。而鄰近大廈應向該公屋繳交垃圾處理費。則政府無須插手即可消除垃圾處理的問題。 人手方面我建議工作人員的收入可以不計算在綜援個人收入中。這可吸引收領取綜援人士參加以增加收入。

(d) 地下最下一層應為污水處理層,及廚餘處理層。污水處理可對大廈的污水作初步處理,進行沉澱並打碎的工作。 打碎後的沉澱物可與廚餘一併處理。所產生的營養泥可用於大廈綠化,或出售。 水液則可抽上天台水箱打氣,消臭後作沖廁和灌溉等循環使用。過多的水液始可經污水渠排走。這可減輕沖廁用水的供應與減少污水處理工作。 我建議政府認真考慮把以上 (c) (d) 點列作新建大廈的必要條件,以解決本港產生廢物的長遠問題。 我相信這也不會做成發展商的盈利大幅下降,或影響他們在本港建設的意欲。

(e) 在地面上的二樓可預留作社企商場之用。這將會是居民生活的支援基地,不應交與領匯營辦。 這亦與本人在書中將會提出的社企策略配合。如政府暫無此打算,此點亦可以忽略。

(f) 在三樓、社企層之上的一層,可預留作為單身宿舍層。這層只提供公用廚房和浴廁,供單身人士入住,用作安老宿舍,或中轉房屋。這與本人所提及的 安老扶貧策略配合。如政府暫無此打算,此點可以忽略。

(g) 在四樓,單身宿舍層上的一層,可預留作教育用。這與本人所提及的教育策略配合。如政府無此打算,此點可以忽略。

(h) 在五樓,教育樓層上的一層預留作公共空間,供住戶休憩或學生運動之用。

(i) 從第六樓開始可作公屋住戶單位。外圍每隔五層應有一花槽種植草本植物或灌木用,以綠化空間。也可租與住戶作小菜圃用。 如公屋樓高六十層,則還有五十五層可用,應可大大增加公屋的供應。